Дом под ключ в Крыму: сколько это стоит

Важно предусмотреть не только внешний вид строения, но и выполнить архитектурные чертежи, разработать конструктивную часть с расчетом всех нагрузок, продумать инженерные сети и многое другое. А после окончательного утверждения проекта, грамотные строители должны возвести здание на основании разработанных чертежей.

Строительство домов под ключ в Крыму начинается с выбора исполнителей. К нам неоднократно обращались клиенты, которые по тем или иным причинам изначально ошиблись с выбором подрядчика. Примечательно, что цена здесь не является определяющим фактором. Конечно, плохие проектировщики и плохие строители чаще работают в нижней ценовой категории, чтобы получать заказы именно за счет демпинга.

Но, в нашей практике мы сталкивались, например, с работами куда более крупных архитектурных студий, выполненными при этом без особого внимания к объекту. То есть технически там не было ошибок, но количество заложенного бетона заставляло строителей на объекте крутить пальцем у виска. То есть технически проект выполнен корректно, но фактически при строительстве за счет огромного перерасхода бетона «закопана» сумма, сильно превышающая стоимость проекта. Это противоречит одной из главных ценностей проекта дома – он должен быть окупаемым. То есть в данном конкретном случае проект не просто не окупился в процессе строительства, но и сделал дом дороже. Несмотря на известную российскую студию. И цену проекта почти в 2 раза выше, чем, например, в нашей студии.

Мы пишем это не для того, чтобы очернить кого-то. И не призываем ориентироваться на стоимость строительства, как единственный критерий выбора подрядчика. Мы также допускаем, что для некоторых людей несколько лишних сотен тысяч рублей или даже несколько миллионов, затраченных в процессе строительства — это неощутимая нагрузка на бюджет. Но для подавляющего большинства это очень важно. Поэтому повторимся еще раз – проект дома должен окупаться в процессе строительства.

И поэтому первым шагом к строительству дома в Крыму должно стать честное определение бюджета. Если это 10 миллионов, значит 10. Если 5, значит 5. Если 17 значит 17. На практике многие люди, которые впервые сталкиваются со строительством дома, переоценивают собственные финансовые возможности, а в итоге получают недострой, который растягивается в лучшем случае на несколько лет.

После определения бюджета необходимо выбрать исполнителей для создания проекта дома. А параллельно искать строителей. Еще раз обращаем внимание: чтобы выполнить проект, который окупится в процессе возведения строения, а потом построить по нему дом, в котором хочется жить, к выбору исполнителей нужно подойти максимально осознанно, иначе будут потеряны не только деньги, но и время.

Также важно учитывать, что если все-таки без разделения на этапы не обойтись, то лучше заказать основные работы единым блоком, а отделку можно отложить и выполнить позже. Если же, например, принято решение, сначала залить фундамент, а потом поэтапно продолжать работы, постепенно «вливая» в стройку новые финансовые порции, то с одной стороны это кажется логичным и удобным. Но, стоит учитывать, что такая «траншевая» система всегда делает строительство дороже, без исключений. Чем больше объем работ, заказанных сразу, тем выгодней будет цена для заказчика. Поэтому если есть возможность, лучше подкопить и запустить параллельно все основные этапы стройки.

Поэтому не стоит заходить на авито с запросом «построить дом в крыму недорого под ключ». Лучше детально разобраться в вопросе, и найти проектировщиков, а также строителей, исходя не только из стоимости услуг, но и компетенции, реализованных объектов и других факторов. Кроме того, Крым объективно довольно небольшой полуостров, и специалисты в области проектирования-строительства дорожат своей репутацией, которую выстраивают годами. Поэтому даже на этапе изучения отзывов можно отсеять множество некомпетентных организаций и «однодневок». Чтобы помочь определиться с выбором исполнителей в Крыму, мы разработали небольшую таблицу с рекомендациями.

Предположим, после предварительного анализа выбрано несколько студий. Очевидно, что цена разработки проекта дома является одним из важнейших факторов для большинства клиентов при выборе подрядчика.

Есть несколько способов адекватно рассчитать стоимость проекта частного дома. Многие студии считают по квадратным метрам. Мы считаем этот подход не совсем корректным, скорее подходящим для выполнения дизайна интерьера. Хотя и в случае с дизайном интерьера помимо квадратных метров очень важны будут сразу несколько факторов, среди которых материалы, стиль исполнения, необходимость использования нестандартных решений. Но дизайн интерьера мы подробно рассмотрим в другой статье.

Вернемся к стоимости проекта дома. Квадратные метры безусловно важны, то есть разработка дома 450 и 100 квадратных метров – очевидно разные трудозатраты. Так почему же не только квадратные метры являются определяющим факторов стоимости цены?

Во-первых, многое будет зависеть от сложности участка. На разработку маленького дома на сложном рельефе может уйти времени намного больше, чем, например, на значительно больший аналог, но расположенный на относительно ровном участке. Время, затраченное на производство проекта – как раз напрямую влияет на его стоимость.

Во-вторых, стоит учитывать время, которое можно заложить на разработку проекта. Если договориться с проектировщиками об увеличенных сроках разработки, можно договориться о скидке, часто весьма значительной. В случае, если строительство «не горит», такой подход выгоден обеим сторонам. Заказчик получает скидку на разработку, а архитекторы – увеличенный срок разработки, что позволит лучше сосредоточиться на проекте без ущерба для других параллельных проектах. Кроме того, следует учитывать, что перед зимними месяцами, например, переплачивать за быстрый проект нет особого смысла, так как погодные условия все равно не позволят строителям работать при минусовой температуре и высокой влажности.

В-третьих, если брать усредненные временные показатели разработки усредненных домов – то на разработку домов площадью, например, 150 и 250 квадратных метров времени уйдет примерно одинаково. А именно эти площади являются наиболее популярными при строительстве домов в Крыму. Поэтому принципиальное значение квадратные метры имеют при разработке очень маленьких или очень больших домов.

Конечный результат работы – подробная техническая документация, состоящая из нескольких томов (в среднем это 150-200 листов):

• Эскизный проект (бумажный и электронный вариант визуализации дома, участка, планировок)
• АР (архитектурные решения: бумажный и электронный вариант) с подписями и печатями ГИП и ГАП;
• КЖ (конструкции железобетонные: бумажный и электронный вариант) с подписями и печатями ГИП;
• ОВ (отопление и вентиляция: бумажный и электронный вариант) с подписями и печатями ГИП;
• ВК (водоснабжение и канализация: бумажный и электронный вариант) с подписями и печатями ГИП;
• НВК (наружное водоснабжение и канализация: бумажный и электронный вариант) с подписями и печатями ГИП.

Для чего нужна такая подробная разработка? Во-первых, это позволяет вписаться в изначально озвученный заказчиком бюджет на строительство. Во-вторых, все решения согласованы друг с другом и по этому набору чертежей строитель сможет построить именно тот дом, который хочет заказчик. В-третьих, еще на стадии передачи документации у клиента уже есть не только точное представление, как буде выглядеть дом, но и точное понимание расхода всех материалов.

В процессе разработки над стандартным проектом работает несколько людей: архитектор, конструктор, инженер гепланист, визуализатор, руководитель проектов. Все закладываемые решения согласовываются между участниками процесса. Поэтому в конечном итоге клиент оплачивает не квадратные метры, а именно время работы специалистов над проектом.

Итак, определились, каким должен быть проект. Сколько это будет стоить? 50 тысяч? 500? 250?

Формула примерного расчета стоимости при этом такая: если общий бюджет заказчика на строительство - Х, то стоимость проекта должна быть в рамках 5-10%, а строительства – 95-90% от Х соответственно.

Формула примерного расчета стоимости при этом такая: если общий бюджет заказчика на строительство - Х, то стоимость проекта должна быть в рамках 5-10%, а строительства – 95-90% от Х соответственно.

То есть если планируется построить дом за 10 миллионов, 500 тысяч – вполне адекватная цена разработки проекта. Эти деньги «отобьются» в процессе строительства за счет идеально выверенных фундамента, колонн и т.д. То есть с одной стороны, такой дом будет соответствовать всем нормам, а с другой – не возникнет перерасхода материала, ведь строители без проекта любят закладывать бетон, арматуру и др. на «глаз», перестраховываясь.

А не дорого ли - возникнет вполне логичный вопрос у людей, которые еще не сталкивались со строительством собственного дома? Нет! Если посчитать, сколько бетона, например, в среднем экономит в процессе строительства грамотный полный проект, то сумма получится значительно выше средств на его разработку. Не говоря уже о том, что все инженерные решения будут продуманы изначально, и не придется потом в готовых стенах и перекрытиях высверливать новые отверстия и каналы (а так бывает в 9 из 10 случаев строительства без проекта, ведь очень сложно предусмотреть все заранее).

Независимо от бюджета, закладывать меньше 5% на проект не рекомендуется. Найти желающих выполнить проект можно найти и за 30 тысяч рублей. Вот только детализация такого проекта и его качества точно будут оставлять лучшего. Чудес не бывает - люди, выполняющие проект сильно ниже рыночных расценок могут продержаться на плаву только одним способом - чтобы сохранять низкую цену, набирать очень много проектов и выполнять их максимально быстро. И это точно будет в ущерб качеству. В таком пулеметном ритме никто не будет задумываться, как сэкономить бюджет заказчика, оптимизировать пространство или использовать максимально рациональные решения. Главное для таких исполнителей - быстро сдать много заказов и набрать много новых.

Естественно, такой подход не годится для проектирования частного дома, в котором планируется проживание. Но и не стоит выбирать ультрадорогие студии. Цена проекта не должна превышать 10% стоимости строительства дома, независимо от уровня студии. Очень высокая цена не всегда гарантирует качество.

Выбирать строителей нужно по такому же принципу, как и проектировщиков, опираясь на таблицу из первой части этой статьи.

Выбрать исполнителей можно самостоятельно или обратиться за помощью к архитекторам. У студий, занимающихся проектированием всегда есть партнеры, которые смогу построить дом в точности по проекту. Одним из главных плюсов заказа строительства у бригад и прорабов, работающих с архитектурными бюро, является гарантия выполнения работ в установленные сроки. Само собой, «архитектурные» бригады полностью укомплектованы необходимыми инструментами и профильными специалистами. То есть кровельщики не будут заниматься фундаментом, а электрики – канализацией.

Сколько же в итоге стоит дом под ключ в Крыму? Некоторые недобросовестные строительные компании указывают на своих сайтах чрезмерно низкие цены, а при личной встрече начинают насчитывать дополнительные услуги, и в конечном итоге стоимость может в разы отличаться от заявленной ранее. То есть квадратный метр при строительстве дома с железобетонным каркасом в Крыму в любом случае не может стоить 10 000 рублей. Чудес не бывает, как и строителей, которые работают себе в минус.

Стоимость строительства дома в Крыму у нормальных специалистов начинается в районе 20 тысяч рублей за квадратный метр. А если говорить о стоимости строительства дома, в который можно сразу заезжать и жить (с инженерными сетями и отделкой) то здесь можно опираться на 60 тысяч рублей за квадратный метр.

Можно разобрать это на примере бюджета в 10 миллионов рублей. К примеру, молодая пара из Севастополя хочет заказать в хорошем архитектурном бюро полный индивидуальный проект и построить по нему двухэтажный дом с отделкой и готовыми сетями на 130 квадратных метров полезной площади, не прибегая к самым дешевым строительным материалам. Возьмем полезную площадь и прибавим к ней поправку 15% на внешний контур стен. Получим ~150. Теперь получившееся число умножим на 60 000 рублей (усредненная цифра за квадратный метр дома c сетями и отделкой), получим ~ 9 000 000 рублей. Оставшейся суммы с запасом хватит и на заказ полного проекта у опытных архитекторов и на запас денег, если возникнут доп расходы или подорожают материалы.

Если есть возможность, вдобавок к основному бюджету, планируйте дополнительные 10, а лучше 20 процентов суммы «про запас». То есть при строительстве дома за 5 миллионов, лучше иметь в запасе еще 1 миллион. Впрочем, в большинстве случаев эта сумма не пригодится и ее можно будет позже перераспределить на другие цели.