Разрешение на строительство дома в Крыму

Обращаем внимание, что в сентябре 2020 года Служба государственного строительного надзора Республики Крым (далее по тексту - СГСН и СГСН) прекратила свое существование на основании августовского указа главы Республики Крым. С 14 сентября 2020 года приемом и выдачей документов занимается Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым.

Основным документом, регулирующим разрешительно-строительные положения, применимые к индивидуальным домам, действующим на момент написания статьи, является Закон РК №12-ЗРК/2019 "О внесении изменений в Закон Республики Крым "О регулировании градостроительной деятельности в Республике Крым", вступивший в силу 19.11.2019 года.

Выполнение любых строительных работ на территории крымского полуострова, в т.ч. реконструкцию, реставрацию, расширение и др. может производиться только при наличии соответствующей разрешительной документации. В Республике Крым разрешения на строительство объектов капстроительства выдает СГСН (Служба государственного строительного надзора). Эта же служба согласовывает уведомления на строительство частных домов в Республике Крым.

Почему уведомления на строительство частных домов и разрешения на строительство других объектов капстроительства оформляются по-разному? Ранее на территории РК был актуален особый порядок получения разрешительной документации на строительство, утвержденный постановлением госсовета РК №387-1/14 еще 24.12.2014. Но в мае прошлого года частные жилые и садовые дома (ИЖС) исключили из вышеупомянутого документа, таким образом начиная с 21 мая 2019 года в их отношении начали дейстовать правила Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГсК РФ). Несколько месяцев спустя, а именно с 01 января текущего года, положения ГрК РФ стали актуальными и для других строящихся объектов кап.строительства.

Итак, для начала строительства или реконструкции объекта ИЖС на территории РК с 21.05.2019 г. необходимо подать в СГСН Республики Крым уведомление о начале строительных работ и получить утверждение. До этой даты в Крыму относительно строительства объектов ИЖС действовал переходный период, во время которого нужно было подавать декларации о начале строительных работ на участке ИЖС. Теперь же обращение носит уведомительный характер и регламентируется ГсК РФ.

Давайте сразу разберемся, в каких случая получение разрешения на строительство не требуется в принципе. Для этого обратимся к части 17 статьи 51 ГсК РФ. Выдача разрешения на строительство не требуется при:

1. строительстве гаража на земельном участке, приобретенным физическим лицом для использования в некоммерческих целях или на земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства и садоводства;
2. строительстве или реконструкции объектов, не попадающих под определение «капитатальное строительство»;
3. строительстве на участке строений и сооружений вспомогательного назначения;изменения объектов капстроительства или их частей при условии, что строительные работы не вносят существенных конструктивных изменений, не влияют на надежность, не нарушают сейсмонормы и не выходят за пределы прочих параметров, регламентируемых ГсК РФ;
4. капитального ремонта объектов капстроительства при условии, что строительные работы не вносят существенных конструктивных изменений, не влияют на надежность, не нарушают сейсмонормы и не выходят за пределы прочих параметров, регламентируемых ГсК РФ
5. иных случаев, предусмотренных ГсК РФ.

Существует два способа получения начать строительство:

• Упрощенная процедура;
• В общем порядке.

Давайте рассмотрим подробней каждый из методов.

Упрощенный порядок регламентируется ст. 48 ГрК РФ (а именно частью 3). Согласно документу, без полноценной проектной документации и наличия градостроительного плана з/у, может строиться или реконструироваться объект ИЖС или садовый дом, имеющий следующие признаки:

1. oтдельно стоящий дом;
2. не более, чем 3 этажа;
3. назначение – проживание не более чем 1 семьи.

Другими словами, если вы хотите построить дом для своей семьи на своем земельном участке, то в Крыму для этого потребуется только согласовать в СГСН РК уведомление о начале работ. К уведомлению необходимо будет приложить:

• Документ, устанавливающий право владения земельным участком;
• параметры объекта будущего строительства (это могут быть несколько страниц из проекта);
• доверенность на представление интересов собственника з/у, в случае, если заниматься оформлением будет другое лицо.

Общий порядок регламентируется ст. 51 ГрК РФ (а именно частью 7), определяющей список документов, необходимых для получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта капстроительства в общем порядке. К этим документам относятся:

• Документ, устанавливающий право владения земельным участком;
• Градостроительный план з/у;
• Проектная документация.

Помимо этого, могут понадобиться:

1. Положительное заключение экспертизы проекта объекта кап. строительства (в случае, если такое заключение требуется);
2. Разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства или реконструкции (регламентируется ст. 40 ГсК РФ);
3. Письменное согласие всех собственников объекта кап. строительства в случае реконструкции.

На самой проектной документации тоже стоит остановиться подробней. Она должна включать в себя:

• Пояснительную записку;
• Схему планировочной организации з/у, выполненной согласно градостроительному плану земельного участка, на которой отмечаются место размещения основного объекта капстроительства, подъезды и проходы к нему, и т.д
• Схему планировочной организации з/у, подтверждающей нахождение линейных объектов в пределах красных линий, в составе документации по планированию территории относительно линейных объектов.
• Схемы архитектурных решений
• Схемы и сведения об инженерном оборудовании, обязательно включающую план сетей с обозначением точек подключения планируемого объекта капстроительства к инженерно-технических сетям;
• Проект организации работ объекта капстроительства.

В случае с реконструкцией или демонтажу в список с проектной документацией добавляется проект организации работ, по полному сносу или частичному демонтажу объектов капстроительства или их частей.

Разрешение на строительство выдается в течение 10 рабочих дней, отсчитываемых с момента подачи застройщиков необходимых документов. Срок действия разрешения на строительство дома ИЖС действует в течение 10 лет с момента выдачи. В случае отказа в выдаче, а также продолжительном бездействии регулирующего органа, решение СГСН РК может оспорено в судебном порядке.

А что еще нужно знать про документы для строительства дома на участке в Крыму? Например, рассмотрим подробней градостроительный план. Сокращенно этот документ называется ГПЗУ. ГПЗУ необходим для получения разрешения на строительство. Получается этот документ в специальном комитете по архитектуре и строительству или департаменте развития муниципальной собственности. Для оформления ГПЗУ необходимо собрать ряд других документов, а именно:

1. Заполненное собственником з/у заявление на оказание госуслуги;
2. Копии документов на зу, заверенные нотариально;
3. Бумажная и электронная кадастровая выписка о з/у;
4. Техусловия на подключение к сетям общего пользования;
5. Схема планировочной организации з/у, с обозначением места размещения обхекта ИЖС (обычно разрабатывается архитекторами);
6. Оригинал и копию документа, удостоверяющего личность собственника з/у, или нотариально заверенную копию доверенности и документа, удостоверяющего личность представителя.

Срок подготовки ответа на обращение не может превышать 30 рабочих дней. Оснований для отказа при этом достаточно много, ими могут служить:

• Письменное заявление гражданина о возврате документов, представленных им для получения муниципальной услуги;
• Несоответствие документов требованиям;
• Выявление несоответствий в представленных документах;
• На земельном участке не допускается размещение объектов капитального строительства;
• в отношении земельного участка предусмотрено строительство, реконструкция линейного объекта либо земельный участок занят линейным объектом;
• Земельный участок, предназначенный для строительства (за исключением строительства линейных объектов), находится в границах красных линий;
• В отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет либо границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• Отсутствие сведений о земельном участке;
• Отсутствие утвержденной градостроительной документации;
• Поступление ответа на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги;
• Отсутствие в управлении сведений и документов.

С 1 апреля прошлого года в Республике Крым прекратилась выдача разрешительных документов на строительство без обязательного заключения договора на вывоз строительного мусора и ненужного грунта. Данное распоряжение было зарегистрировано 26 марта 2019: поручение главы крымской республики гласит: запрещается выдача разрешительной документации на строительство (в том числе регистрация декларации о начале строительных работ) соответствующим ведомством в случае, если у застройщика будет отсутствовать договор на вывоз строительных отходов со стройплощадок или складских площадок.

Соответствующая служба - СГСН РК провела специальный брифинг, информирующий всех застройщиков, ведущих деятельность на территории Республики Крым. Глава службы подчеркнул необходимость введения такого решения. «Прежде чем приступить к выполнению строительных работ, необходимо решить вопрос с вывозом мусора. Сегодня это условие перестало носить рекомендательный характер, с 1 апреля – это обязательная процедура, предшествующая началу строительных работ.

Регистрация объекта капитального строительства производится в соответствии со статьей 55 ГсК РФ, а именно: документом, подтверждающим строительство, выполненное в полном объеме и в соответствии в разрешением на строительство и градостроительным планом зем.участка (ГПЗУ) и соответствующей проектной документацией, является разрешение на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта.

Как же получить это разрешение? Необходимо обратиться в соответствующую службу администрации, выдававшую разрешение на строительство, приложив к заявлению необходимые документы. После рассмотрения, в соответствующие сроки, выдает разрешение, на основании которого орган самоуправления по месту строительства присваивает объекту физический почтовый адрес.

"Дачная амнистия" - это обиходное название закона, позволяющего в упрощенной форме узаконить строения на земельных участках. Впервые закон был принят в 2006 году, после этого его действие неоднократно пролонгировалось. За пятнадцатилетний срок действия закона, более 15 миллионов собственников земельных участков воспользовались возможностью узаконить дома по этой процедуре.

По состоянию на конец октября 2020 года, «дачная амнистия» в Крыму действует до марта 2021 года. Upd: дачная амнистия в Российской Федерации официально продлена до 2026 года. Соответствующий документ уже опубликован на официальном правовом портале.

Учитывая действующее по состоянию на момент написания статьи в Крыму законодательству, основанием (причем единственным), для осуществления госрегистрации права собственности физлица на объект недвижимого имущества по «дачной амнистии» является правоустанавливающий документ на соответствующий земельный участок, где и возводился дом. Под действие «дачной амнистии» попадает индивидуальный жилой дом, площадью не более 300 метров квадратных, с количеством этажей не превышающим 3, включая мансардный. Интересно, что назначением земельного участка при этом может быть не только «ИЖС», но и «ЛПХ», «объекты гаражного назначения», «ведение дачного хозяйства» и «ведение садоводства».

Для оформления прав по дачной амнистии необходимо обратиться в МФЦ, ближайший к месту нахождения земельного участка и объекта строительства. Документы подаются по соответствующей форме, образец которой есть в МФЦ, с приложением правоустанавливающих документов на зем. участок.

Дополнительно следует принять во внимание, что в случае нахождения земельного участка в рамках дачного или садоводческого объединения, к правоустанавливающим документам и заявлению необходимо будет приложить еще и заключение правительства соответствующего товарищества или другой формы кооперации. Это заключение должно подтверждать расположение объекта в границах участка.