Документы для строительства дома в Крыму в 2023 году

Итак, актуальный список документов для строительства дома в Крыму:

• топографическая съемка (геодезия);
• выписка из ЕГРН (возможно потребуется межевание);
• документы, подтверждающие право на владение участком;
• геологический отчет;
• проектная документация;
• генеральный план застройки участка (ГПЗУ).

Часть из этих документов не требует отдельного описания, суть следует из названия, а некоторые - наоборот требуют дополнительного описания для человека, который ранее не сталкивался со строительством.

Кадастровый паспорт участка до начала 2017 года был важнейшим документом при оформлении или переоформлении права собственности на земельный участок. Документ состоял из шести разделов и являлся основным в области кадастрового учета. Оформлялся кадастровый паспорт на землю в Росреестре. Главное неудобство заключалось в том, что госрегистрация имущественного права была отдельной процедурой, но тоже оформлялась через Росреестр и требовала такого же пакета документов, как и кадастровый паспорт. В результате оба процесса сильно затягивались.

В январе 2017 кадастровый паспорт был заменен на выписку из ЕГРН – Единого Государственного Реестра Недвижимости. Этот электронный документ унаследовал от кадастрового паспорта разделы (текущий владелец, физический адрес, ограничения по застройке и др.), к которым добавились точки координат для кадастрового инженера.

Получить бумажный документ можно в кадастровой палате или в МФЦ. Более простой и быстрый способ – оформить электронный документ на сайте Росреестра. Обе формы документа имееют одинаковую юридическую силу. Сегодня кадастровый паспорт встречается у владельцев земельных участков, оформлявших право собственности до 2017 года. При переоформлении права собственности новый собственник получит в комплекте документов уже выписку из ЕГРН.

Сколько это стоит? Стоимость услуги может меняться в зависимости от выбранного пакета услуг, опции перечислены в таблице ниже.

Градостроительный план земельного участка – это разрешающий документ капитального строительства. ГПЗУ четко регламентирует рамки будущей стройки. Раньше без этого документа нельзя было получить разрешение на строительство. Оформляется ГПЗУ через МФЦ или Госуслуги.

Сейчас разрешение на строительство носит уведомительный характер, но для введения в эксплуатацию после строительства ГПЗУ – по-прежнему обязательный документ.

То есть если нельзя построить здание в 5 этажей на участке для малоэтажного строительства. Нельзя не соблюсти предписанные отступы. И так далее. В случае выявления нарушений, комиссия признает такой объект не соответствующим нормам. Если нарушения не будут исправлены в предписанные сроки, объект будет признан подлежащим к сносу.

В ГПЗУ содержатся:
1. Физический адрес участка
2. Данные об охранных зонах
3. Разрешение на цели использования участка
4. Допустимая высота и этажность здания
5. Отступы
6. Условия подключения к инженерным сетям
7. Другие объекты
8. Рекомендации

Топографическая съемка, она же «геодезия» - это план земельного участка с высотными отметками. На нем отмечены:

• Строения
• Деревья
• Инженерные сети
• Забор
• Прочие объекты

Топографическая основа используется в качестве подосновы для проекта дома. Архитекторы используют полученные от инженера-геодезиста данные, чтобы «посадить» дом на рельеф участка.

Топографическая съемка используется еще и для выноса границ участка. Другими словами, инженер проверят соответствие фактических границ участка кадастровым и фиксирует это в документе разными цветами. А еще геодезия нужна для получения ГПЗУ.

Примерно половина клиентов, обращающихся в наше бюро за проектом, не понимают ценности топографической съемки («геодезии») земельных участков в Крыму. Большинство аргументов довольны похожи: «участок и так ровный», «соседи и так строились», «зачем мне на это тратить деньги». Разберем на практике каждый случай.

«Участок и так ровный» Предположим, куплен участок. Зеленая трава, рядом лес, ровный на взгляд рельеф. Но этот же участок на топосъемке может выглядеть совсем иначе: "невидимый перепад" может достигать 2-3 метров. А еще под травой может скрываться колодец. Или коммуникации.

"Соседи и так строились". Соседи действительно могли строиться «и так». Поэтому у них на крыльце теперь количество ступеней, как на эскалаторе. Или канализационный стояк в спальне. Или цокольный этаж постоянно влажный. А еще может быть соседи «забыли» рассказать, что своим забором зашли на соседний участок, а инженер сравнит фактические границы с формальными (кадастровыми) и найдет расхождения.

"Зачем мне на это тратить деньги". Геодезическая съемка – это не прихоть архитекторов, и не попытка продать дополнительную услугу. Обычно у архитекторов есть проверенные инженеры-геодезисты, с которым они сотрудничают годами. Но если заказчик найдет более дешевый вариант, вряд ли архитекторы станут настаивать на «своем» инженере.

Геологию заказчики иногда путают с геодезией. Это более сложная услуга с применением тяжелой техники. И кстати, более дорогостоящая. Но лучшего способа провести анализ грунтов человечество пока не придумало. Особенно это актуально для Крыма, с его сложными грунтами и подземными водами.

Без проведения геологических изысканий невозможно правильно выбрать фундамент будущего здания и определить глубину его заложения. Если подрядчик убеждает вас в обратном - с ним точно не стоит сотрудничать. Не имея представления о грунтовых водах невозможно например правильно обустроить цокольный этаж или выполнить некоторые инженерные разделы.

А еще геология позволяет спрогнозировать поведение сезонное поведение грунтов. Особенно остро этот вопрос стоит для жителей Ялты да и всего ЮБК с его сложным рельефом. Построенное без учета геологии здание почти наверняка даст просадку и конструкцию перекосит. А если строить вообще без разработки проекта и геологии, строитель наверняка перестрахуется на стадии фундамента, в итоге заказчик получит очень дорогие бетонные работы. А геология позволила бы не "на глаз с запасом", а точно просчитать необходимый тип фундамента с учетом сейсмических норм и особенностей грунта.

Работа ведется в несколько этапов:

1. предварительный анализ архивной документации,
2. проведение полевых работ (бурение разведочных скважин, определение уровня грунтовых вод, отбор проб грунтов),
3. лабораторные исследования проб грунтов,
4. камеральная обработка полевых и лабораторных данных,
5. составление итогового отчета.