Документы для строительства дома в Крыму в 2020 году

Кадастровый паспорт участка до начала 2017 года был важнейшим документом при оформлении или переоформлении права собственности на земельный участок. Документ состоял из шести разделов и являлся основным в области кадастрового учета. Оформлялся кадастровый паспорт на землю в Росреестре. Главное неудобство заключалось в том, что госрегистрация имущественного права была отдельной процедурой, но тоже оформлялась через Росреестр и требовала такого же пакета документов, как и кадастровый паспорт. В результате оба процесса сильно затягивались.

В январе 2017 кадастровый паспорт был заменен на выписку из ЕГРН – Единого Государственного Реестра Недвижимости. Этот электронный документ унаследовал от кадастрового паспорта разделы (текущий владелец, физический адрес, ограничения по застройке и др.), к которым добавились точки координат для кадастрового инженера.

Получить бумажный документ можно в кадастровой палате или в МФЦ. Более простой и быстрый способ – оформить электронный документ на сайте Росреестра. Обе формы документа имееют одинаковую юридическую силу. Сегодня кадастровый паспорт встречается у владельцев земельных участков, оформлявших право собственности до 2017 года. При переоформлении права собственности новый собственник получит в комплекте документов уже выписку из ЕГРН.

Градостроительный план земельного участка – это разрешающий документ капитального строительства. Оформляется этот документ через МФЦ или Госуслуги. ГПЗУ четко регламентирует рамки будущей стройки. Раньше без этого документа нельзя было получить разрешение на строительство.
Оформляется ГПЗУ через МФЦ или Госуслуги.

Сейчас разрешение на строительство носит уведомительный характер, но для введения в эксплуатацию после строительства ГПЗУ – по-прежнему обязательный документ.

То есть если нельзя построить здание в 5 этажей на участке для малоэтажного строительства. Нельзя не соблюсти предписанные отступы. И так далее. В случае выявления нарушений, комиссия признает такой объект не соответствующим нормам. Если нарушения не будут исправлены в предписанные сроки, объект будет признан подлежащим к сносу.

В ГПЗУ содержатся:

1. Физический адрес участка
2. Данные об охранных зонах
3. Разрешение на цели использования участка
4. Допустимая высота и этажность здания
5. Отступы
6. Условия подключения к инженерным сетям
7. Другие объекты
8. Рекомендации

Топографическая съемка, она же «геодезия» - это план земельного участка с высотными отметками. На нем отмечены:

• Строения
• Деревья
• Инженерные сети
• Забор
• Прочие объекты

Топографическая основа используется в качестве подосновы для проекта дома. Архитекторы и конструкторы используют полученные от инженера-геодезиста данные, чтобы «посадить» дом на рельеф участка и правильно спроектировать фундамент.

Топографическая съемка используется еще и для выноса границ участка. Другими словами, инженер проверят соответствие фактических границ участка кадастровым и фиксирует это в документе разными цветами. А еще геодезия нужна для получения ГПЗУ.

Примерно половина клиентов, обращающихся в наше бюро за проектом, не понимают ценности топографической съемки («геодезии») земельных участков в Крыму. Большинство аргументов довольны похожи: «участок и так ровный», «соседи и так строились», «зачем мне на это тратить деньги». Разберем на практике каждый случай.

На первом изображении - участок. Зеленая трава, рядом лес, ровный на взгляд рельеф. А на втором изображении – этот же участок на топосъемке. Перепад составляет почти 2 метра!

А еще под травой может скрываться колодец. Или коммуникации. Но вернемся к перепаду.

Архитектурные бюро обычно не берутся за работу без топографической съемки. Предположим, что причина все же нашлась. Это значит, что в уже утвержденный проект придется вносить серьезные конструктивные и архитектурные правки. Это дополнительное время придется оплачивать заказчику.

Если же принято деструктивное решение строиться вообще без проекта, перепад высот может сделать фундамент дороже на сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей.

Соседи действительно могли строиться «и так». Поэтому у них на крыльце теперь количество ступеней, как на эскалаторе. Или канализационный стояк в спальне. Или цокольный этаж постоянно влажный. А еще может быть соседи «забыли» рассказать, что своим забором зашли на соседний участок, а инженер сравнит фактические границы с формальными (кадастровыми) и найдет расхождения.

Геодезическая съемка – это не прихоть архитекторов, и не попытка продать дополнительную услугу. Обычно у архитекторов есть проверенные инженеры-геодезисты, с которым они сотрудничают годами. Но если заказчик найдет более дешевый вариант, вряд ли архитекторы станут наставить на «своем» инженере. Стоимость услуги обычно колеблется в районе 6000-8000 рублей. Эта сумма несоизмерима с затратами на переделку проекта или фундамента.