Строительство домов в Крыму: цены в 2023 году

Избежать неприятных финансовых сюрпризов во время стройки можно, если изначально сформировать правильное понимание стоимости и терминов. В этой статье мы не будем рассматривать варианты вроде купольных, панельных домов и т.д., это считается индивидуально производителем. Возьмем наиболее надежный и популярный вариант – железобетонный каркас с заполнением ракушкой или газобетоном. Кстати, о преимуществах и недостатках каждого из этих материалов есть отдельная статья.

В 2023 году цена строительства дома из ракушки или газобетона составляет от 30 тысяч рублей, если мы говорим о "коробке" (фундамент, стены, крыша). От 60-70 тысяч рублей нужно будет отдать за "теплый контур" ("коробка, окна, двери, инженерная разводка, черновая отделка). И наконец от 90-100 тысяч рублей нужно приготовить за квадратный метр дома, в который можно заезжать и жить (со всеми сетями, отделкой и т.д.). Причем ориентироваться на эту цифру можно, при условии, что дом не очень сложный конструктивно. Но именно в этой формулировке заложено большинство будущих разногласий между заказчиком и подрядчиком. Как полученную цифру часто используют заказчики? Умножают на полезную площадь.

Предположим, у заказчика есть 9 миллионов и уже куплен участок. Заказчик складывает площадь жилых помещений и умножает на 90 тысяч рублей. Получается, что можно построить одноэтажный дом с полезной площадью 100 квадратных метров, в который можно завтра заезжать, за 9 миллионов рублей? Нет. Нужно к получившейся сумме добавить еще процентов 15, это будет поправка на реальную общую площадь с учетом стен и технических помещений. Получим ~ 10,3 - 10,4 миллиона, и вот эта цифра уже будет ближе к реальной.

Главные моменты, которые часто упускают заказчики:

1. Общая площадь здания больше полезной
2. Неизвестно, какие грунты на участке
3. Из-за высокого спроса «в сезон» цены на строительство могут сильно расти

Некоторые заказчики полагают, что «под ключ» означает уже с отделкой. Нет, дом «под ключ» на языке строителей означает «коробку» без внутренней отделки, с cамыми дешевыми окнами и дверями или вообще без них. Поэтому чтобы получить от архитектора или прораба цифры примерно соответствующие реальности, важно корректно ставить задачу. Чем больше вводных данных, чем подробней описана задача, тем более корректный ответ получит клиент.

Неправильно: сколько будет стоить дом из газобетона квадратов на 140?

Немного лучше: у меня есть 10 миллионов, хочу дом под ключ, ну там без наворотов особо.

Еще лучше: нужна коробка под ключ из газобетона без внутренней отделки с плоской кровлей, квадратов на 140. Обязательно уложиться в 15 миллионов.

Хорошо поставленная задача: нужен дом, газобетон, минимализм, плоская кровля, полезная площадь примерно 140 квадратов. Участок неровный, с перепадом, ГПЗУ, топосъемка, геология на руках, обязательно нужна теплая парковка на 2 авто и отдельностоящая мастерская со всеми коммуникациями. Бюджет 15 миллионов.

В бюджетных домах это может быть 50% от стоимости коробки. То есть если коробка стоила 6 миллионов, минимум 3 еще нужно будет вложить, чтобы в доме можно было жить. В домах среднего класса отделка, окна и инженерные сети могут достигать уже 100% от стоимости коробки, и к коробке в 8 миллионов нужно будет прибавить еще столько же для комфортной жизни.

В среднем же, если строить полноценный дом в Крыму, а не коробку, то с инженерными сетями, окнами, внутренней и наружной отделкой - рассчитывать бюджет стоит исходя из 90-100 тысяч рублей за квадратный метр.

Недобросовестные подрядчики могут специально занижать цифры, чтобы заключить договор любой ценой, а потом под разными предлогами завышать смету. Слишком низкая цена – гарантированный признак обмана.

Еще раз - если строители, например, обещают вам построить полноценный каменный дом с монолитным каркасом в Крыму за 6 миллионов со всеми сетями и внутренней отделкой - это не соответствует реальности (разве что речь об очень маленьком доме размером с однокомнатную квартиру). Или об очень низком качестве реализации.

Есть такой прием недобровестных строителей - называть очень низкую цену (например, соответствующую стоимости выполнения бетонных работ). А потом ставить заказчика перед фактом, что для продолжения работ нужны еще деньги - на кровельные работы, прокладку коммуникаций, отделку и многие другие этапы строительства. Расчет здесь идет на то, что заказчик любыми способами захочет достроить дом и найдет дополнительные средства. То есть итоговая фактическая сумма будет соответствовать рыночной (а может будет даже выше), вот только об этом заказчик узнает уже позднее.

Никогда не работайте со строителями по очень низким ценам - это всегда признак либо обмана, либо низкой квалификации. Помните, что сегодняшняя экономия может дорого обойтись в ближайшем будущем.

И конечно же всегда проверяйте отзывы о крымских строительных компаниях. Фирмам, которые дорожат репутацией, скрывать нечего, более того, они сами выкладывают в сеть реализованные объекты.

К нам часто обращаются клиенты, у которых еще нет участка, с просьбой узнать сколько стоят участки, а потом и подобрать их. По договоренности с заказчиком мы передаем запросы нашим партнерам-риэлторам. Рынок земли в Крыму особо не регулируется, поэтому вывести какую-то среднюю цифру не получится. Купить участок можно за миллион, а можно за 15 миллионов рублей. Конечно есть заявленная кадастровая стоимость участка, но на практике эти цифры часто оторваны от реальной стоимости. Например, оценочная кадастровая стоимость участка может составлять 800 тысяч, а фактически продаваться участок может за 4 миллиона рублей.

Переменные факторы, влияющие на цену земельного участка в Крыму:

• Расположение
• Рельеф
• Соседи
• Инженерные сети
• Подъездная дорога

Важно: стоимость участка и дома должны быть соразмерны. То есть на участке за 2 миллиона не надо строить дом за 20 миллионов. Дом за 7 миллионов на участке за 7 миллионов тоже не нужен. Технически в этом нет никаких дополнительных сложностей, просто рентабельность и целесообразность строительства таких объектов будет очень низкой. Но если взять обезличенную статистику, то чаще всего приобретают небольшие участки за 2 - 3 миллиона рублей в пригороде Симферополя, Севастополя и от 5 миллионов рублей в Ялте. Такие участки очень быстро продаются, причем часто для перепродажи. Немного уступают в позициях более дорогие и наоборот более дешевые участки.

Зачем вообще заказывать проект, если можно найти опытного прораба, который будет сам контролировать свои бригады?

Во-первых, нужно отталкиваться от строительных реалий, а значит в большинстве случаев без проекта прораб будет строить так, как удобно или выгодно ему, а не заказчику.

Во-вторых, подробный проект дает точное понимание расхода материалов, что позволяет контролировать фактическую смету и не допускать перерасхода или наоборот нехватки чего-то на строительной площадке.

В-третьих, многие ошибочно полагают, что проект – это набор красивых картинок. Да, в хороших студиях визуализации выполнены качественно, но главная часть проекта - это подробные тома архитектурных, конструктивных и инженерных решений. Именно эти тома дают понимание, как строить дом. То есть заказчик получает не только "красивые картинки", но и несколько томов формата а3 толщиной несколько десятков листов каждый. В этих документах проработан каждый узел, прописаны все спецификации. Другими словами, это подробнейший набор технических инструкций для строителя, чтобы построить именно запланированный заказчиком дом.

Для наглядности можно нарисовать упрощенную таблицу последовательности строительства дома.

Может ли заказчик самостоятельно продумать все эти этапы и связать их воедино? Вряд ли. Для этого есть архитектурная студия – архитекторы, конструкторы, инженеры и дизайнеры, которые работают в команде над проектом, связывая вместе пожелания заказчика и технические нюансы. И поэтому цена на хороший проект ориентировочно составляет 2000-2500 рублей за квадратный метр, но всегда просчитывается индивидуально в зависимости от рельефа участка, сложности объекта и временных затрат.